Есть решения, смысл которых становится понятен не из первых официальных объяснений, а из того, что власть делает с их результатами дальше. Массовая переоценка недвижимости в Ташкенте как раз относится к таковым. Чиновники называют её необходимой модернизацией системы оценки, устранением устаревших подходов и переходом к стоимости, более близкой к рыночной.
В этом объяснении есть рациональное зерно: прежняя методика действительно была далека от реальной ситуации на рынке, поскольку при определении кадастровой стоимости учитывались в основном год постройки, материал стен и этажность, тогда как местоположение в расчёт не брали.
Но проблема заключается не в том, что власть решила наконец выяснить, сколько стоят квартиры и дома. Проблема в масштабе полученного результата и в том, что вместе с ним гражданам предлагают поверить в несколько утверждений, которые плохо стыкуются друг с другом.
Более 600 тысяч квартир в Ташкенте, по предварительным результатам, получили совокупную стоимость около 426,17 триллиона сумов вместо прежних 57,18 триллиона. То есть государственная оценка выросла примерно в 7,4 раза. Для индивидуальных домов увеличение в отдельных случаях достигает 15 раз. При этом сами разработчики системы подчёркивают, что новая стоимость приближена к рыночной и рассчитана с учётом фактических сделок, данных риелторов, местоположения и других характеристик.
А теперь зададимся вопросом: если власть действительно установила максимально приближенную к рынку стоимость имущества граждан, почему она одновременно так настойчиво убеждает их, что эта стоимость якобы не должна иметь существенного значения для налогообложения?
И здесь начинается самое интересное.
Чиновники говорят, что результаты массовой оценки пока не являются налоговой базой, а вопрос об их дальнейшем использовании в налоговой системе будет решаться отдельно. Более того, обещается снижение ставок, чтобы внедрение новой оценки не привело к росту налоговой нагрузки.
Но это объяснение слишком легко воспринимается как готовый ответ, хотя на самом деле им не является. Потому что в действующем механизме кадастровая стоимость уже используется в качестве базы по налогу на имущество физических лиц. Это существующий принцип налогового законодательства. Следовательно, чиновники могут говорить о том, что именно новая массовая оценка ещё не стала налоговой базой, но утверждать, что сама стоимость недвижимости не связана с налогами, не верно, поскольку связь установлена самим механизмом налогообложения. Разница принципиальная.
Если власть увеличивает кадастровую стоимость имущества в 7 раз, она увеличивает показатель, который потенциально используется при расчёте налога. Чтобы налог при этом не вырос, действительно можно снизить ставку или применить ограничительный коэффициент. Но тогда речь идёт не об отсутствии связи между новой оценкой и налогом, а совершенно о другом: государство временно или частично компенсирует увеличение налоговой базы изменением другого элемента расчёта. Это просто разные вещи.
Нам говорят: новая стоимость не означает повышения налога. Но умалчивают о том, что новая стоимость создаёт возможность для изменения налоговой базы, а размер будущего платежа будет зависеть от того, какую ставку власть установит для этой базы. Именно это и необходимо объяснить обществу.
Тем более что налоговые параметры уже меняются. На 2026 год ставки налога на имущество физических лиц были проиндексированы в среднем примерно в 1,3 раза по сравнению с предыдущим годом, а по отдельным категориям намного выше.
Представители Национального центра массовой оценки недвижимости сами перечисляют направления, для которых информация о переоценке должна использоваться: ипотека, залог, страхование, компенсации при изъятии недвижимости, инфраструктурное планирование, работа девелоперов и другие процессы. Иными словами, власть совершенно открыто говорит: нам нужна максимально точная стоимость собственности граждан, потому что она будет использоваться во множестве экономических отношений. Но тогда возникает простой вопрос: почему налоговая система должна оказаться единственным направлением, где эта новая точность вдруг перестанет иметь значение? Так не бывает.
Другой аспект проблемы. Власть объявила, что предварительные результаты доступны собственникам, а несогласные могут выразить свои замечания и возражения через my.gov.uz. Обсуждение началось 5 сентября и должно продолжаться два месяца. На первый взгляд это выглядит как образец современного государственного управления: власть произвела массовую оценку, показала результат, дала гражданину возможность его проверить и предложила сообщить об ошибке. Однако подобная конструкция имеет один существенный недостаток: она предполагает, что гражданин способен самостоятельно обнаружить ошибку в работе государственной системы. А это далеко не так.
Представим, что человек увидел в личном кабинете стоимость своей квартиры, которая оказалась в 8 раз выше прежней. Что дальше? Он должен понять, откуда взялась эта цифра. Для этого как минимум надо знать методику расчёта. Затем ему необходимо установить, какие параметры использовались именно в отношении его объекта. После этого сравнить результат с сопоставимой недвижимостью. Затем сформулировать возражение и, очевидно, представить основания, позволяющие считать оценку ошибочной. То есть гражданину фактически предлагают выступить одновременно в роли собственника, оценщика и эксперта по государственной методике.
Но если власть действительно считает результат объективным, почему она не предоставляет человеку вместе с оценочной стоимостью подробную расшифровку её формирования? Вот это было бы настоящей прозрачностью.
И здесь особенно показательно другое обстоятельство. За один день, по словам представителей Национального центра массовой оценки недвижимости, поступило 287 звонков, причём около 80% касались именно налогового вопроса. На фоне более чем 600 тысяч переоценённых квартир это очень ничтожное число. Но делать из него вывод о согласии населения ещё менее корректно, чем считать отсутствие обращения доказательством отсутствия претензий.
Человек может не знать о процедуре. Может не пользоваться электронными государственными услугами. Может не понимать, как оспорить результат. Может не иметь времени. Но есть и ещё одна причина, о которой официальные структуры обычно предпочитают не говорить: гражданин может просто не считать такую процедуру эффективной. Поэтому 287 звонков следует рассматривать не как показатель озабоченности, а как повод задать другой вопрос: сколько граждан действительно способны воспользоваться предоставленным им правом и сколько просто не будут этого делать?
Ответ на него требует не статистики звонков, а исследования реальной доступности процедуры. Пока же получается своеобразная административная подмена. Власть говорит: каждому дана возможность возразить. Следовательно, процесс открыт. Но наличие возможности ещё не означает её практической доступности.
Получается странная ситуация: власть утверждает, что новая стоимость объективнее прежней, но гражданину предлагается принять эту объективность практически на веру. А если не согласен – доказывай обратное. Это напоминает не общественное обсуждение, а презумпцию правоты государства. Особенно, если принять во внимание отсутствие механизма, позволяющего оспорить новую стоимость.
Есть и ещё один вопрос, который в официальных объяснениях пока остаётся в тени: насколько вообще корректно называть новую цифру «рыночной стоимостью», если она рассчитывается массовым методом?
Рыночная цена конкретной квартиры определяется не только районом и площадью. На неё влияют состояние ремонта, вид из окна, этаж, состояние подъезда, наличие лифта, планировка, состояние коммуникаций, срочность продажи, юридические обстоятельства сделки и множество других факторов. При реальной продаже двух внешне похожих квартир цена может существенно различаться.
Массовая оценка неизбежно работает с моделями и усреднениями. Это нормально для статистического инструмента, но именно поэтому особенно важно не превращать результат модели в неоспоримую истину. Если же власть использует массовую оценку как инструмент управления, она должна признавать вероятность ошибки конкретного объекта. А значит, механизм исправления ошибки должен быть не декоративным, а реальным.
Сами чиновники говорят, что раньше стоимость недвижимости различалась в зависимости от направления её использования – при ипотеке, залоге, сносе и других операциях. Теперь предлагается создать единую базу. Но единая база требует особенно высокой прозрачности, потому что ошибка в ней может автоматически распространяться сразу на несколько сфер.
И здесь появляется совершенно иной аргумент против нынешней подачи реформы. Власть просит граждан обсуждать цифру, но практически не обсуждает саму архитектуру системы: кто будет контролировать методику, как часто она будет пересматриваться, кто отвечает за ошибки, каким образом предотвращается административное завышение стоимости и как гражданин может добиться независимой проверки. Именно эти вопросы гораздо важнее, чем призыв просто зайти на портал.
Говорить гражданину «не беспокойтесь, налоги не вырастут» недостаточно. Следует сказать гораздо больше: какая ставка будет применяться к новой стоимости, на какой срок она фиксируется, какие ограничения устанавливаются, каким образом будет рассчитываться налог после следующей переоценки и может ли власть изменить эти параметры в одностороннем порядке.
Без ответа на эти вопросы заверение остаётся политическим обещанием. А политические обещания имеют свойство меняться вместе с обстоятельствами.
Обществу нужны не заверения конкретных должностных лиц, а правила, которые будут действовать независимо от того, кто завтра возглавит то или иное ведомство. Если гражданин имеет право на возражение, пусть ему дадут реальный инструмент, а не просто электронное окно для отправки жалобы. И тогда исчезнет большая часть нынешних вопросов. Но пока происходит обратное.
Общественное обсуждение – это не когда гражданину позволили возражать. Это когда гражданин имеет реальные основания рассчитывать, что его возражение способно изменить решение. В противном случае процедура превращается в ни к чему не обязывающий ритуал со всеми вытекающими последствиями. Что хочу, то ворочу?
Александр Иванов